維持・管理・修繕・取替  ㈱博善社の維持管理・修繕・取替の不履行により、㈲丸倉共立商事は不必要な負担を負っている

     
  駐車場付建物賃貸借契約 不動産賃貸借契約形態    第20条(維持・管理)の(1)      第22条(善管注意義務)   工事区分表 

   第20条(維持・管理)
      (1) 賃貸借物件の維持、管理、修繕及び取替えは、乙の負担とし、甲は第19条の保険による保証のみとする。
      (2) 乙は、本件物件使用により生ずる冷暖房費、電気料金、ガス使用料金、上下水道、その他の全ての諸経費(但し、本物件に対する公租公課、火災
          保険料は除く)を負担する。
      (3) 乙が、賃貸借物件の原状を変更する増改築、造作をするときは、あらかじめ甲の書面による承諾を得なければならない。但し、この工事の費用は
          乙が負担する。
  第22条(善管注意義務)
      (1) ㈱博善社は、賃貸借物件を善良な管理者の注意をもって、使用、収益しなければならない。
      (2) ㈱博善社は、㈱博善社の従業員、その他㈱博善社が管理、監督すべき関係人の責に帰すべき事由によって、賃貸借物件を滅失、毀損したときは、
          直ちにこれを修復するか、又は㈲丸倉共立商事にその損害を賠償しなければならない。
      (3) ㈱博善社が前項の義務を履行しないときは、㈲丸倉共立商事は、敷金及び保証金をこの順序で、㈲丸倉共立商事が被った損害金に充当することが
          できる。この場合の保証金の充当額の補填については、第16条第2項の規定を準用する。

          
 
      当社において賃借後に工事を行い原状変更した、当直室及び敷地内のロードヒーティングについては、建物賃貸の満了までに当社が施工業者と契約し、
      賃貸時の原状に回復させることといたします。

     

  ㈱博善社代表
         ㈲丸倉共立商事と交わした賃貸借契約は世間一般的に行われている賃貸借契約形態であると主張している。
 
  ㈱ランドブレイン代表
         ㈲丸倉共立商事は、本件建物の維持管理修繕等については全て賃借人が負担すべきということをのべていますが念のため付記しますと、
         契約書末尾に「工事区分表」がついており、これは建物の躯体とそれ以外の部分に区分し、躯体部分は建物所有者である賃貸人が責任を
         もって工事を行い、その他の部分については、賃借人が工事するというものです。

         契約書末尾に添付されている工事区分表は、貸し手、オーナー側と借り手の維持修繕の、オーナー側はここまでするんですよと、そして、
         借りて側はここまで維持、修繕していくんですよという、分けですね。
         躯体、建築しますよね、だから建築したら、どこまでがオーナーの持ち物で、あと、テナントの内装とか、いろいろなものをつけますので、
         それはテナントの資産ですよ、オーナーの資産ですよというのが大前提なんですよ。だか ら、あとは、修理、修繕の維持管理の区分ですね。
         この建物について、維持・管理・修繕・取替の㈱博善社が責任を持つものは、躯体以降に博善社さんが、自分のところの費用でつけたもの
         です。

 



          ページの概要
     
  維持・管理   ㈱博善社の維持・管理業務不履行により、建物に瑕疵が生じている。  特殊建築物維持保全
 定期報告制度の改正
     参考 建築物点検マニュアル
 【 消防設備定期点検 】     

  平成14年、竣工以降、はじめて㈱博善社は消防設備点検を行っている。しかし、平成18年に建物所有者が建物診断
  (消防設備点検含)を行うまで㈱博善社は消防設備点検を行っておらず、以後、平成22年まで行っていなかった。 
   建物消防用設備の総点検 
 自衛消防訓練計画届出書 
 平成18年、改善通知書 
   平成18年、改善計画書
 平成22年、改善通知書  
     虚偽届出
     防災照明器具耐用年数
  【 建築定期点検 】    
 
  建築定期報告書は3年に1度の提出義務となっており、平成20年に不備箇所を記載した定期報告書を提出し、㈲丸倉共立
  商事は改善通知書を受けている。翌平成21年、設備定期報告書提出の際、定期報告履行者変更の定期報告対象物件に
  係る変更届を提出し、㈱博善社は建築と設備の改善通知書を受ける。
  
   平成20年、改善通知書
   定期報告対象物件に係る変更届
   平成22年、改善計画報告書
   平成22年、虚偽改善完了報告書
     改善完了報告書(2階集会場)
     平成23,26年 定期報告
 【 設備定期点検 】    

  非常用照明の不備を知って平成16年に㈱博善社に是正を求めたが放置され、平成17年、不備が拡大し、再び、㈱博
  善社に是正を求めるも放置され、平成18年、全ての非常用照明が不備の状態に至った。設備点検についての問いに
  「不都合が生じたら業者を呼んでいる」と常駐の女性社員は述べている。電気温水器、電気ヒーターは㈱トヨホク製造で
  あり、㈱トヨホクはすでに倒産しており、設備点検を行う状況にない。
 
   平成18年、改善通知書 
 平成19年、改善通知書
 平成20年、改善通知書
 非常用照明、誘導灯設備図
 建築設備定期点検 
 【 排煙 】    
 
  確認通知、請負契約図面、見積書では機械排煙となっているが、竣工図、現況は排煙窓による排煙方式の変更工事が
  なされている。
  2階2式場排煙窓は不燃でない垂れ幕と祭壇構造物により塞がれ、排煙不能となっている。
  排煙窓のある壁は、壁紙が貼られておらず、垂れ幕と祭壇構造物により塞がることになり壁紙は不要として貼られなか
  ったことが明らかで、排煙不能となることを承知で、機械排煙から排煙窓による排煙方式に変更したものと断じるしか
  ない。
  1階式場は、スライディングウォール(可動間仕切り)の増設により排煙基準を満たしていない。
  スライディングウォール施工は㈱博善社負担工事で、3式場すべて排煙基準を満たしておらず、使用することは出来
  ない。
  平成27年12月24日、2階集会場(1)において漏水事故が発生していたことを知る。排煙窓は正常に作動しない状態にあった。
    
   排煙窓 
 排煙窓側壁  
 検証 排煙方式変更
 スライディングウォール増設 
 平成27年12月24日、2階集会場(1) 
 
   
 【 換気 】    

  宿直室の間仕切造作により換気設備と非常用照明が必要となっている。
  平成14年~15年の冬期間ポータブル灯油暖房機による暖房により、仮安置室において不完全燃焼事故が発生している。 
  換気設備が作動していなかったことは明らかである。
  消防署の査察において、不完全燃焼事故を起こしたポータブル灯油暖房機が確認されている。
 
   宿直室 
 仮通夜用和室のススよごれ等 
 仮通夜用和室、不完全燃焼事故 
 
 
 【 建物清掃 】     

  建物外装は汚れが目立ち、竣工以降、清掃が行われていないことは明らかで、屋上も無清掃によるドレインの詰りにより
  屋上を満水とした漏水事故が2度発生している。
   屋上漏水事故 
 ㈲北海道鑑定FAX文書
 再調査 
   平成13年、16年、漏水事故被害 
   平成17年、屋上
   平成19年6月24日、屋上 
     平成20年5月21日、屋上
   
 修繕取替
  ㈱博善社は世間一般に交わされている賃貸借契約であるとして修繕・取替を拒否している。又、造作部分については契約満了時に原状回復する
  として、賃貸借契約条項の順守を拒否している。

  
 【外壁:名古屋モザイク二丁掛タイル 特注品 】       

  請負契約図面・見積書では45二丁掛磁器タイルとなって、確認申請・竣工図では二丁掛磁器タイルとなっているが、
  共に下地成型板の合せ目部分がタイルのシーリング部分と一致する施工をする事ができるが、名古屋モザイク二丁掛
  タイル特注品は一致することはなく、下地成型板の合せ目に名古屋モザイク二丁掛タイル特注品を張ることになり、
  クラックが生じることが明らかである。
 
   外壁タイル及び各所シーリング  
 外壁タイル 見積書
 請負契約図面 ・竣工図
 部位別仕上表
 外壁タイル仕上げ  
   
     建築基準法第8条1項 
 【 シーリング】    

  平成18年の行った建物診断においてシーリングの劣化が報告され、打ち替えることを勧められている。
  ㈱博善社が専門家による維持管理が行われているならば、シーリングの劣化状況を知り、賃貸借契約約定により、
  打ち替えていなければならない。 
 
   建物診断 シーリング 白華 
 シーリング(コーキング)劣化 
 
   
 【 屋上露出アスファルト防水 】     

  屋上露出アスファルト防水の施行は北開技研工業㈱が行っている。
  建物診断調査を柏菱建設工業㈱に依頼し、柏菱建設工業㈱は防水シートの調査を北開技工業㈱に委託している。 
  「早急に全面改修が必要と思われる」という調査結果であった。
  
   建物診断 屋上アスファルト防水 
 屋上アスファルト防水シート状況 
 資料 耐用年数  
 【 屋上漏水事故 】    

  平成13年・平成16年、㈱博善社の屋上無清掃により、屋上を満水とし、オーバーフローさせ、建物に被害を与えた。
 
   屋上漏水事故被害 
 平成24年、漏水事故被害  
 【 給湯 】    

  工事請負契約・見積書では、給湯用ボイラーによる給湯方式であった。しかし、竣工図・竣工建物は給湯用ボイラーは
  設置されておらず、電気湯沸器とガス湯沸器を併用した給湯方式に変更されている。
  2階、男子・女子洗面室は電気湯沸器による給湯方式に変更されていたが、建物竣工後、2階給湯室に新たなガス給
  湯器を設置し、男子・女子洗面室に給湯する変更工事を行っている。
   給湯設備変更工事 
 ガス機器点検 
 経年劣化 
 
 【 デッキプレート 軽量コンクリート 】     

  平成22年に発生した地震により2階床にひび割れが発生したとして賃貸料の停止を通知してきた。
  2階床材が鉄筋コンクリート施工と思い込み、床材がデッキプレート施工であるという考えにも到らない者がひび割れ
  の調査を行ったものとしか思わざるえない。
  デッキプレートには軽量コンクリートが打設され、ひび割れ拡大を防止する為にひび割れ防止筋が入っている。
  建築専門家ではデッキプレート床材にはひび割れが入るということは常識であり、研究機関でひび割れ防止の研究が
  成されている。
    
   賃貸料停止 
 QLデッキプレート
 維持保全計画作成義務(床材) 
 QLデッキプレートの安全性の確保 
 
 【 サッシ枠防水ゴム 】     

  サッシ枠防水ゴムは劣化により垂れ下がっていた。
  現在垂れ下がりが見られないが、サッシ枠に押し込まれいる可能性も否定できない。 
   サッシ枠防水ゴム 
 
 
 【 ポーチ タイル 】     

  冬期間、重機による除雪により建物外壁を破損。また、ポーチ床タイルが破損され、年々破損状況が拡大している。
   建物破損 
 
   
 【 土地所有者所有 隣地境界フェンス 】    

  敷地の北と南のフェンス沿い2ヶ所に重機によって雪の堆積を行いフェンスを破損し、年毎に破損規模が拡大している。
 
   現況 
 
 【 防犯設備 】    

  平成18年4月25日、㈱博善社より爆発事件発生の報告があった。
   
 
 
     

 【 消防計画 】     

  北野博善斎場において、消防計画は作成されていなかった。
   消防計画(集会場)
   
 【 維持保全業務委託 】     

  建築物、設備の維持保全には専門分野の技術者による保守・点検・修理等が必要となる。
   建物管理のためのガイドライン
 建築設備 維持管理
   建築設備 維持保全業務委託 
   建築基準法第8条(維持保全)
   建築物における安全性の確保 
 【 平成27年12月24日 】     
   2階集会場(1)において、漏水事故が発生していることを確認した。     維持保全業務
   
     

       
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